REIT đã được quy định trong Luật Chứng khoán. Vậy tại sao REIT đến nay vẫn chưa phát triển tại Việt Nam?
REIT là gì?
Theo quy định tại khoản 43, điều 4, Luật Chứng khoán thì quỹ đầu tư bất động sản (REIT- Real Estate Investment Trust), là quỹ đầu tư chứng khoán được đầu tư chủ yếu vào bất động sản và chứng khoán của tổ chức phát hành là tổ chức kinh doanh bất động sản có doanh thu từ việc sở hữu và kinh doanh bất động sản tối thiểu là 65% tổng doanh thu tính trên báo cáo tài chính năm gần nhất.
Quy định tại Luật Chứng khoán và Thông tư 98/2020/TT-BTC:
REIT- phải đầu tư tối thiểu 65% tổng tài sản của quỹ vào các bất động sản với mục đích cho thuê hoặc để khai thác nhằm mục đích thu lợi tức cố định; hoặc đầu tư vào chứng khoán của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (là doanh nghiệp có doanh thu từ bất động sản >=65% trên báo cáo tài chính năm gần nhất).
Và các quy định khác
REIT – không được thực hiện các hoạt động xây dựng, triển khai và phát triển dự án bất động sản.
REIT – phải xây dựng kế hoạch khai thác và sử dụng bất động sản của quỹ trong năm năm và bất động sản phải được nắm giữ trong thời gian tối thiểu là hai năm kể từ ngày mua
REIT – là quỹ đại chúng theo Luật Chứng khoán nên được quản lý bởi một công ty quản lý quỹ và ngoài điều kiện về cơ cấu tổ chức thông thường thì công ty quản lý quỹ phải có tối thiểu hai nhân viên đáp ứng quy định về thẩm định giá. Ngoài ra, các bất động sản của quỹ phải được quản lý bởi tổ chức quản lý bất động sản
REIT- hoạt động giao dịch của quỹ đầu tư bất động sản cũng được quy định rất rõ ràng, với giá mua bất động sản không được cao hơn 110% và giá bán không được thấp hơn 90% giá tham chiếu do doanh nghiệp thẩm định giá xác định trong vòng sáu tháng gần nhất.
REIT là một kênh huy động vốn dài hạn cho doanh nghiệp bất động sản
2021, có tới 865 quỹ REIT được niêm yết ở 40 quốc gia trên thế giới, với mức vốn hóa thị trường đạt 2.500 tỉ đô la Mỹ (theo Ngân hàng Thế giới).
Tại Việt nam, vốn tài trợ cho các hoạt động đầu tư bất động sản tới từ vốn vay ngân hàng. Đặc thù của vốn ngân hàng thường ngắn hạn và rủi ro biến động lãi suất cao.
REIT chưa phổ biến tại Việt Nam?
Ưu đãi về thuế cho mô hình quỹ đầu tư bất động sản chưa hấp dẫn để thu hút nhà đầu tư tham gia
Chuyển nhượng bất động sản thì phải chịu thuế suất 20% trên thu nhập từ chuyển nhượng hoặc 20% thu nhập chênh lệch khi đầu tư chứng khoán như một doanh nghiệp thông thường
Hiệu suất cho thuê khá thấp, giá trị thặng dư nằm ở khâu phát triển dự án
Nhà phát triển bất động sản thì họ cần một kênh huy động vốn để có thể giảm bớt tỷ trọng đầu tư và tái đầu tư vào dự án mới. Dự án có thể mang lại dòng tiền như mục tiêu mua của quỹ thì nhà phát triển bất động sản lại có nhiều lựa chọn khác thay thế kênh huy động này, do đó khó có thể cùng đồng hành với quỹ.
Chính phủ cần tạo điều kiện để đa dạng hóa kênh huy động vốn cho doanh nghiệp, ngoài vay ngân hàng, phát hành cổ phiếu và trái phiếu như hiện nay.
