Góc nhìn tổng quan
- Kinh tế Việt Nam hồi phục 2024, GDP dần đầu châu Á đạt ~7.09%, cơ sở quan trọng cho nhu cầu BĐS tăng trở lại.
- Cung nhà ở tăng mạnh: gần 81.000 sản phẩm chào bán trong 2024 (tăng ~40% so với 2023) — phần lớn là căn hộ mới được bung ra trong nửa sau 2024. – Theo báo cáo Cushman
- Niềm tin thị trường và dòng vốn (FDI) cải thiện — hỗ trợ phân khúc công nghiệp, logistics và một phần thị trường nhà ở cao cấp.
2) Diễn biến theo phân khúc chính
- Nhà ở (residential): nguồn cung mới tăng – trung-cao cấp và cao cấp. Giá căn hộ ở HCMC tăng tại ngưỡng mới ~66 triệu VND/m² (Q3-2024); Hà Nội có xu hướng tăng mạnh ở một số khu. Các dự án chủ yếu từ lĩnh vực căn hộ giá được điều chỉnh lên.
- Văn phòng: Tại Hà Nội và HCMC nguồn cung mới gia tăng; giá thuê tương đối ổn định nhưng sức ép về nguồn cung có thể tác động đến giá thuê
- Công nghiệp & logistics: Là điểm sáng — hưởng lợi từ FDI, dịch chuyển chuỗi cung ứng, nhu cầu kho lạnh, data center và EV supply chain tăng. Đây là phân khúc hút vốn mạnh trong 2024.
- Bán lẻ & khách sạn (retail & hospitality): Khôi phục theo du lịch; HCMC đón lượng diện tích bán lẻ mới lớn, tỉ lệ hấp thụ cao hơn 2023. Du lịch quốc tế tăng mạnh (hàng triệu lượt khách) hỗ trợ phân khúc nghỉ dưỡng.
3) Nguyên nhân chính cho phục hồi
- Lạm phát và lãi suất ổn định hơn so với 2022–2023, giúp thanh khoản và niềm tin người mua cải thiện.
- Cải cách chính sách, minh bạch hoá thủ tục, và một số điều chỉnh pháp lý đã từng bước tháo gỡ nút thắt cho thị trường.
- Luật sửa đổi có hiệu lực từ giữa năm 2024 chính thức đi vào thực tế.
- Dòng vốn FDI quay trở lại, đặc biệt đổ vào công nghiệp, logistics và dự án du lịch nghỉ dưỡng.
4) Rủi ro & điểm cần chú ý
- Rủi ro nguồn cung mới giá cao: tăng áp lực thanh khoản, giảm biên lợi nhuận cho chủ đầu tư.
- Tín dụng & nợ xấu: lịch sử vụ án tham nhũng/lừa đảo lớn vẫn tạo ra rủi ro về niềm tin và kiểm soát hệ thống tài chính; cần theo dõi chính sách tín dụng của các ngân hàng.
- Biến động giá theo địa phương: Giá tăng tại những nơi có hạ tầng hoàn thiện.
5) Khuyến nghị cho từng đối tượng
- Nhà đầu tư ngắn hạn (flipping/spec): thận trọng, chọn dự án có pháp lý rõ ràng, ưu tiên vị trí tốt và chủ đầu tư uy tín.
- Nhà đầu tư dài hạn (hold/thu nhập): cân nhắc phân khúc công nghiệp/logistics, văn phòng chất lượng cao tại trung tâm hoặc căn hộ cho thuê ở thủ phủ công nghiệp.
- Người mua ở thực: nếu vay mua nhà, theo dõi lãi suất, chọn dự án hoàn thiện/đã có sổ để tránh rủi ro pháp lý.
- Chủ đầu tư/developer: kiểm soát tiến độ, quản lý chi phí, linh hoạt điều chỉnh sản phẩm về phân khúc phù hợp với cầu thực tế (ví dụ nhiều cầu cao cấp tại HCMC).
6) Kết luận ngắn
Năm 2024 là năm phục hồi của nhiều phân khúc BĐS Việt Nam sau giai đoạn điều chỉnh.
Cung tăng mạnh đặc biệt ở phân khúc căn hộ cao cấp, trong khi phân khúc công nghiệp/logistics tiếp tục là động lực thu hút vốn.
Cơ hội nhiều nhưng đi kèm rủi ro về cung, pháp lý và tín dụng — do đó chọn lọc và ưu tiên minh bạch pháp lý là chìa khóa.
